Chuyện làm ăn

Nhà ở phát triển, tiện ích phải theo kịp

Tại Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026, do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức chiều 30/10, TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners, cho rằng việc sắp xếp, sáp nhập các đơn vị hành chính từ năm 2025 đã mở ra cơ hội phát triển không gian đô thị và tăng cường liên kết vùng.

Tại TP.HCM, trước đây các dự án bất động sản chủ yếu tập trung ở khu vực nội thành. Tuy nhiên, sau khi mở rộng địa giới hành chính, cùng với định hướng phát triển đô thị đa cực, đa trung tâm và đầu tư hạ tầng kết nối vùng, các nhà đầu tư đang nghiên cứu, chuẩn bị những dự án tại các khu vực phát triển mới.

Theo ông Sơn, việc mở rộng không gian đô thị không thể chỉ dừng lại ở xây dựng thêm nhà ở mà phải đi cùng hệ thống giao thông, trường học, dịch vụ và cơ hội việc làm.

Ông dẫn thực tế trước đây, nhiều khu đô thị ngoại vi chủ yếu có lợi thế về giá nhà nhưng hệ thống tiện ích, dịch vụ và cơ hội việc làm còn hạn chế. Điều này khiến người dân dù sinh sống ở ngoại thành vẫn phải di chuyển vào trung tâm để làm việc, học tập và sử dụng các dịch vụ thiết yếu. Về lâu dài, khoảng cách địa lý và thời gian đi lại có thể ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng sống.

Từ thực tế này, ông Sơn đề cập mô hình đô thị 15 phút, trong đó việc phát triển nhà ở cần gắn với những tiện ích, dịch vụ, không gian sinh hoạt và cơ hội việc làm mà người dân có thể tiếp cận thuận tiện. Những tiện ích chưa thể bố trí tại chỗ cần được hỗ trợ bởi mạng lưới giao thông công cộng và hạ tầng kết nối.

Không gian công cộng cũng là yếu tố được ông Sơn đặc biệt quan tâm. Công viên, quảng trường, nhà sinh hoạt cộng đồng không chỉ phục vụ nhu cầu vui chơi, nghỉ ngơi mà còn tạo điều kiện để cư dân giao tiếp, gắn kết và hình thành bản sắc cộng đồng.

Theo ông Sơn, khi quyết định mua nhà, người dân không chỉ lựa chọn một tài sản mà còn lựa chọn môi trường sống trong nhiều năm, thậm chí hàng chục năm. Vì vậy, quy hoạch đô thị cần xuất phát từ nhu cầu thực tế của cư dân, đồng thời phù hợp với điều kiện tự nhiên, văn hóa và đặc điểm phát triển của từng địa phương.

Căn hộ vừa túi tiền phải đi cùng chất lượng sống

Tiến sĩ Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho biết nhu cầu lựa chọn nhà ở đang thay đổi, đặc biệt ở nhóm khách hàng trẻ.

Nếu như trước đây nhiều gia đình ưa chuộng nhà đất, biệt thự rộng rãi thì người trẻ hiện nay có xu hướng lựa chọn căn hộ chung cư bởi sự tiện lợi, an ninh và an toàn. Bên cạnh diện tích, người mua ngày càng quan tâm đến hệ thống tiện ích và những dịch vụ phục vụ sinh hoạt hàng ngày.

Từ nhu cầu này, Bcons phát triển các căn hộ diện tích khoảng 40 - 60m², thiết kế hai phòng ngủ, hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và những người mới bắt đầu tích lũy tài chính.

“Dù diện tích không lớn, việc bố trí hai phòng ngủ vẫn đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của gia đình Việt Nam, trong đó có việc đón người thân đến chơi, ở lại. Đến nay, chúng tôi đã đưa ra thị trường hơn 20.000 căn hộ theo định hướng này”, ông Thạch chia sẻ.

Ở góc độ rộng hơn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam, cho biết nhu cầu nhà ở hiện tập trung khá lớn ở phân khúc giá trung bình, nhưng việc phát triển sản phẩm thuộc phân khúc này chịu nhiều áp lực khi chi phí đầu vào liên tục gia tăng.

Theo ông Kiệt, một dự án bất động sản phải tính toán nhiều khoản chi phí, từ tiền sử dụng đất, xây dựng, nhân công, vật liệu đến quản lý vận hành và tiếp thị. Trong khi đó, chủ đầu tư vẫn phải cân đối giá bán với khả năng chi trả của người mua, đồng thời bảo đảm chất lượng công trình và những giá trị mà khách hàng nhận được.

Bên cạnh chi phí, những vướng mắc pháp lý cũng ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án và bổ sung nguồn cung. Ngoài ra, nguồn vốn cũng là bài toán đối với doanh nghiệp.

Để đáp ứng nhu cầu thị trường, ông Kiệt cho rằng doanh nghiệp cần tập trung vào ba yếu tố: bảo đảm pháp lý dự án, nâng cao năng lực huy động và quản trị nguồn vốn, đồng thời nghiên cứu phát triển sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng.

Từ kinh nghiệm phát triển nhà ở, ông Lê Như Thạch cho rằng việc kiểm soát giá thành cần bắt đầu ngay từ khâu thiết kế, thay vì chỉ tìm cách cắt giảm chi phí trong quá trình thi công. Theo ông, ứng dụng công nghệ, tính toán hợp lý kết cấu và lựa chọn biện pháp thi công phù hợp có thể giúp tối ưu chi phí, tăng diện tích sử dụng nhưng vẫn bảo đảm các quy chuẩn, tiêu chuẩn chất lượng công trình.

MAI CA