Hiểu đúng về 'thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình'

Quản lý chung cư theo chất lượng và niên hạn công trình

Theo Nghị quyết 21, “Đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn; hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn. Thời hạn sử dụng đất đối với nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách, nhà công vụ thuộc sở hữu Nhà nước là lâu dài”.

Như vậy, thời hạn sử dụng chung cư gắn với niên hạn xây dựng công trình, thay vì mặc nhiên hiểu chung cư có thể tồn tại vĩnh viễn hoặc chỉ căn cứ vào một mốc thời gian cố định.

Hiểu một cách đơn giản, cơ chế quản lý mới coi chung cư là một công trình xây dựng có “vòng đời kỹ thuật”, tương tự như cầu, đường hay các công trình hạ tầng khác. Trong suốt quá trình sử dụng, tòa nhà phải được bảo trì, bảo dưỡng định kỳ và kiểm định chất lượng theo quy định. Khi kết quả kiểm định cho thấy công trình vẫn bảo đảm khả năng chịu lực, an toàn phòng cháy chữa cháy và các tiêu chuẩn kỹ thuật cần thiết, cư dân vẫn tiếp tục được sử dụng bình thường, dù tòa nhà đã tồn tại hàng chục năm.

Ngược lại, nếu cơ quan chuyên môn xác định công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, không còn bảo đảm an toàn hoặc đã hết khả năng khai thác theo thiết kế, tòa nhà sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại. Như vậy, yếu tố quyết định không phải là số năm tuổi của chung cư, mà là "chung cư có còn an toàn hay không”.

Có thể hình dung, một tòa chung cư được thiết kế với tuổi thọ khoảng 70 năm nhưng sau quá trình kiểm định vẫn bảo đảm các tiêu chuẩn kỹ thuật thì vẫn có thể tiếp tục được khai thác. Ngược lại, một công trình mới chỉ sử dụng vài chục năm nhưng bị xuống cấp nghiêm trọng do chất lượng xây dựng, thiên tai hoặc không được bảo trì đúng quy định thì vẫn có thể phải dừng khai thác và xây dựng lại.

Theo văn bản góp ý sửa đổi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) của HoREA (Hiệp hội Bất động sản TPHCM) ngày 4/8, cần hiểu đúng rằng nhà chung cư là một công trình xây dựng, nên cũng giống như các công trình dân dụng khác, đều có niên hạn kỹ thuật và phải được quản lý theo vòng đời của công trình. Nghị quyết chỉ đề cập đến “thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình”, chứ không sử dụng khái niệm “sở hữu nhà chung cư có thời hạn”.

Như vậy, việc quản lý chung cư theo niên hạn công trình cần được hiểu là quản lý dựa trên chất lượng kỹ thuật thực tế và kết quả kiểm định, thay vì chỉ căn cứ vào số năm đã sử dụng.

Tách bạch giữa công trình và quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất vẫn được bảo đảm, giao đất ổn định, lâu dài đối với đất ở, trong đó có đất xây dựng nhà chung cư.

Khi chung cư phải phá dỡ để tái thiết, quyền sử dụng đất vẫn là cơ sở pháp lý để thực hiện các phương án bồi thường, tái định cư hoặc xây dựng lại theo quy định.

Một số nội dung chính của Nghị quyết số 21-NQ/T (trích từ toàn văn Nghị quyết)

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, không gian sinh tồn và phát triển; là yếu tố cấu thành chủ quyền lãnh thổ, chủ quyền kinh tế và quốc phòng, an ninh quốc gia; là tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực quan trọng cho phát triển đất nước.

Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ. Người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nhà nước không xem xét lại quyền sử dụng đất hợp pháp theo chính sách, pháp luật đất đai qua các thời kỳ.

Quản lý và sử dụng đất phải bảo đảm lợi ích chung của toàn dân; Nhân dân được tạo điều kiện tiếp cận, sử dụng đất công bằng, công khai, hiệu quả và bền vững; việc phân bổ, quản lý sử dụng phải bảo đảm công bằng, tiết kiệm, hiệu quả, tránh lãng phí.

Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất; chuyển mạnh từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang tư duy “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”, bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất ở bị thu hồi. Nhà nước tạo điều kiện để công dân thực hiện quyền có nơi ở; bố trí quỹ đất và có cơ chế ưu đãi khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp đáp ứng nhu cầu nơi ở của Nhân dân.

Thể chế, chính sách về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Chuyển mạnh từ tư duy quản lý hành chính sang tư duy quản trị hiện đại về đất đai, bảo đảm quản lý thống nhất, công khai, minh bạch, hiệu quả, vận hành thông suốt trên nền tảng số, dữ liệu số và ứng dụng mạnh mẽ khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, trí tuệ nhân tạo.

Xây dựng, vận hành Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai theo hướng tập trung, thống nhất, đồng bộ, hiện đại, đa mục tiêu; bảo đảm kết nối, liên thông, chia sẻ dữ liệu với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu chuyên ngành về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản..., bảo đảm yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung”.