Chính sách
TPHCM siết cơ chế tách thửa: Trao quyền cho cơ sở, nói 'không' với trì hoãn chờ hướng dẫn
Chỉ đạo "nóng" từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM yêu cầu các địa phương áp dụng ngay Quyết định 67/2026 về tách thửa, dứt khoát không chờ văn bản hướng dẫn bổ sung hay đùn đẩy trách nhiệm, nhằm tháo gỡ ách tắc thủ tục cho người dân nhưng vẫn siết chặt kiểm soát phân lô bán nền trái phép.
.jpg)
Chiều 3/9, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM đã tổ chức hội nghị quy mô lớn với sự tham gia của các đơn vị đăng ký đất đai cùng 168 phường, xã và đặc khu trên địa bàn.
Sự kiện nhằm quán triệt và triển khai Quyết định 67/2026 của UBND TPHCM quy định chi tiết về điều kiện tách thửa, hợp thửa cũng như diện tích tối thiểu được phép phân chia.
Diện tích tối thiểu tách thửa phân hóa theo 5 khu vực đô thị hóa
Bức tranh đô thị của TPHCM được chia nhỏ thành 5 vùng quy hoạch rõ rệt dựa trên tốc độ phát triển và mật độ dân cư thực tế, làm căn cứ pháp lý để xác định ngưỡng diện tích đất ở tối thiểu:
Khu vực 1 (Từ 36 m2): Bao gồm phần lớn các phường lõi và vùng đô thị hiện hữu của TP.HCM cũ, nơi có mật độ dân cư đặc quánh.
Khu vực 2 (50 m2): Phủ sóng các đô thị phát triển tại cửa ngõ phía Đông, phía Tây và các vùng giáp ranh cũ.
Khu vực 3 (60 m2): Tập trung tại các trung tâm hành chính, khu đô thị và công nghiệp thuộc khu vực Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây.
Khu vực 4 (80 m2): Dành riêng cho các xã vùng ven đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ của ba địa phương cũ.
Khu vực 5 (100 m2): Áp dụng tại các xã có mật độ dân cư thưa thớt, chủ yếu ở khu vực phía Bắc của Bình Dương cũ.
Đối với quỹ đất nông nghiệp, lằn ranh diện tích tối thiểu được ấn định rạch ròi: từ 500 m2 trở lên đối với đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác; từ 1.000 m2 trở lên đối với đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối cùng đất chăn nuôi tập trung.
Không chờ văn bản lót đường, địa phương chủ động gỡ vướng lối đi
Tại hội nghị này, bài toán về lối đi chung, hạ tầng kỹ thuật và các khu đất hỗn hợp mang tính đan xen giữa đất ở và đất nông nghiệp trở thành tâm điểm lo lắng của nhiều đại diện phường, xã.
Không ít cán bộ cơ sở bày tỏ sự lúng túng trước nguy cơ ách tắc nếu phải chờ thêm các văn bản hướng dẫn chuyên ngành từ Sở Xây dựng hay Sở Quy hoạch - Kiến trúc.
Phản hồi các vướng mắc trên, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường Nguyễn Toàn Thắng khẳng định Quyết định 67/2026 đã trao trọn quyền chủ động cho chính quyền địa phương.
"Quy định đã có hiệu lực pháp lý đầy đủ, các đơn vị cứ thế thi hành ngay chứ không phải chờ đợi văn bản hướng dẫn bổ sung nào khác.
Trường hợp nào quá phức tạp khiến anh em chưa an tâm, hãy gửi văn bản về sở chuyên môn để được tháo gỡ cụ thể", ông Thắng nói.
Về vấn đề lối đi và hạ tầng, ông Thắng hai tiêu chuẩn cốt lõi cần tuân thủ là kết nối giao thông đồng bộ và đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, thoát nạn.
Đối với lối đi qua nhiều thửa đất, cơ sở căn cứ vào hồ sơ thực tế, kết hợp cùng văn bản thỏa thuận hợp pháp giữa các hộ dân liên quan để giải quyết.
Đối với đất nông nghiệp, tuyệt đối không áp dụng các điều kiện ngặt nghèo về lối đi.
Đặc biệt, ông Thắng nghiêm cấm các đơn vị cơ sở tự ý đẻ ra thêm thủ tục rườm rà, đặt ra quy định riêng về kích thước lối đi nhằm gây khó dễ cho người dân.
Định hướng xuyên suốt là tạo mọi điều kiện thuận lợi tối đa để giải quyết nhu cầu chính đáng như chia tách tài sản cho con cái hoặc phục vụ sản xuất nông nghiệp.
Các trường hợp cá biệt, phức tạp sẽ được theo dõi sát sao qua sơ đồ đánh giá hiệu quả trong 6 tháng tới để kịp thời điều chỉnh.
Cân bằng giữa quyền lợi người dân và bài toán chống phân lô, bán nền
Nhưng thực tế chưa hết khó khăn. Nỗi lo trục lợi chính sách để "phân lô, bán nền" trá hình vẫn là sức ép lớn đặt lên vai chính quyền địa phương.
Nhiều đại diện xã phường phản ánh tình trạng các đầu nậu lách luật bằng cách nộp hồ sơ nhỏ giọt theo từng đợt để hoàn tất mục đích phân lô quy mô lớn.
Giải đáp bài toán này, ông Nguyễn Toàn Thắng tái khẳng định tôn chỉ của luật pháp: thực thi Luật Đất đai phải luôn song hành giữa việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và sự nghiêm ngặt trong công tác quản lý nhà nước.
Theo đó, thành phố hoan nghênh và tạo mọi điều kiện cho các nhu cầu tách thửa dân sinh thực tế, nhưng đồng thời siết chặt kỷ cương, kiểm soát gắt gao đối với các dấu hiệu bất thường nhằm triệt tiêu từ sớm tư duy phân lô, bán nền hàng loạt làm phá vỡ quy hoạch hạ tầng đô thị.
