Siết quy định bồi thường đất tại TP.HCM: Người dân có thiệt?

Bước tiến từ cơ chế hoán đổi đa mục đích

Điểm sáng lớn nhất của Quyết định 11/2026 chính là việc cụ thể hóa Luật Đất đai 2024 bằng cơ chế bồi thường linh hoạt. Thay vì chỉ nhận tiền hoặc đất cùng loại, người dân nay có thể đổi đất nông nghiệp lấy đất ở hoặc nhà ở. Tỷ lệ quy đổi được xác định bằng công thức:

Diện tích đất mới = (Giá đất nơi cũ ÷ Giá đất nơi mới) × Diện tích đất bị thu hồi

Cơ chế này kỳ vọng sẽ giảm bớt áp lực khiếu kiện về giá, giúp người dân có cơ hội sở hữu nơi ở mới ngay trên quỹ đất của thành phố. So với quy định cũ (thường chỉ cứng nhắc bồi thường cùng loại đất hoặc bằng tiền), đây là một bước đi mang tính nhân văn và sát thực tế hơn.

Những điểm nghẽn trong phép tính quy đổi

Dù công thức tính toán khá rõ ràng, nhưng giá đất dùng để tính toán vẫn là một ẩn số gây tranh ngại.

Nghịch lý giá bình quân: Việc tính mức giá bình quân cho những khu đất nằm trên nhiều vị trí được xem là một "điểm yếu" chí tử. Cách làm này vô hình trung cào bằng giá trị của các thửa đất mặt tiền đắc địa với đất trong hẻm sâu. Người sở hữu vị trí "vàng" sẽ cảm thấy bị tước đoạt lợi thế thương mại khi phải chia sẻ giá trị với các vị trí kém lợi thế hơn của hàng xóm.

Suất tái định cư tối thiểu chưa tương xứng: Quy định căn hộ tái định cư tối thiểu 30 m² là quá thấp đối với đặc thù hộ gia đình nhiều thế hệ tại TP.HCM. Diện tích này chỉ đủ đáp ứng nhu cầu tồn tại cơ bản, chưa thể gọi là không gian sống chất lượng cho một đô thị văn minh, thậm chí tiềm ẩn nguy cơ hình thành các "khu ổ chuột trên cao" trong tương lai.

Bài toán sinh kế bị…đo bởi mốc thời gian

Quyết định 11/2026 phân hóa rõ rệt mức độ hỗ trợ dựa trên các mốc thời gian sử dụng đất.

Với những hộ sử dụng đất từ sau năm 2004 đến trước 2014, mức hỗ trợ chỉ dao động từ 42% đến 70%.

Ví dụ thực tế: Một hộ dân sử dụng đất ổn định từ năm 2005 (không đủ điều kiện cấp sổ), nếu mảnh đất trị giá bồi thường là 1 tỷ đồng, họ chỉ nhận được tối đa 700 triệu đồng. Sau khi trừ đi các nghĩa vụ tài chính và chi phí di dời, số tiền còn lại khó lòng đủ để mua một suất tái định cư tại các quận nội thành vốn đang có giá đất leo thang.

Từ đây dễ thấy, nếu một hộ dân đang kinh doanh quán ăn tại mặt tiền quận trung tâm, khi chuyển vào căn hộ chung cư 30 m² ở vùng ven, họ mất hoàn toàn "cần câu cơm". Quy định hiện tại mới chỉ tập trung vào việc đền tài sản mà bỏ quên việc duy trì thu nhập"

Nguy cơ quy hoạch treo vì quỹ đất hoán đổi

Để quy định này đi vào đời sống, TP.HCM cần một quỹ đất sạch và quỹ nhà ở tái định cư khổng lồ. Nếu không chuẩn bị kịp, cơ chế bồi thường bằng "đất khác mục đích" sẽ chỉ dừng lại ở mức lý thuyết. Người dân sẽ tiếp tục rơi vào vòng xoáy: chờ đợi tái định cư – nhận tiền tạm cư – cuộc sống bấp bênh.

Để Quyết định 11/2026 không chỉ là những con số khô khan, TP.HCM cần xem xét các bổ sung mang tính thực tiễn:

Hệ số điều chỉnh vị trí: Cần có hệ số cộng thêm cho những thửa đất có lợi thế thương mại (mặt tiền) thay vì tính bình quân cơ học.

Gói hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp: Đối với các hộ mất mặt bằng kinh doanh, cần có chính sách ưu tiên thuê gian hàng tại các khu tái định cư hoặc hỗ trợ vốn vay tín dụng ưu đãi.

Nâng mức diện tích tối thiểu: Căn hộ tái định cư nên được phân loại theo số lượng nhân khẩu của hộ bị thu hồi để đảm bảo quyền sống con người.

Quyết định 11/2026 là nỗ lực đáng ghi nhận của TP.HCM trong việc minh bạch hóa công tác bồi thường. Tuy nhiên, nếu chỉ tập trung vào việc thu hồi đất để làm dự án mà quên đi bài toán hậu tái định cư, chúng ta chỉ đang dời sự nghèo khó từ nơi này sang nơi khác dưới một cái tên mới: Khu tái định cư. Thành phố cần một cơ chế hậu kiểm để đảm bảo người dân sau khi bàn giao đất phải có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, đúng như tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW.