Chính sách

Tại nhiều địa phương, việc này đang vướng vào lắm khó khăn. Không chỉ đối mặt với cơn sốt giá đất nông nghiệp bị đẩy lên bởi tâm lý kỳ vọng, chính quyền các cấp còn loay hoay trong mạng lưới dữ liệu đất đai thiếu đồng bộ.

Cùng với đó, là sự thiếu hụt nguồn nhân lực chuyên trách có đủ khả năng để thực thi cơ chế định giá sát thị trường.

Luật Đất đai phân cấp mạnh mẽ: Công cụ hay gánh nặng mới?

Luật Đất đai 2024 trao quyền chủ động gần như tuyệt đối cho UBND cấp tỉnh trong định giá đất, thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng.

Về lý thuyết, đây là bước ngoặt giúp cắt giảm thủ tục hành chính, cho phép các địa phương khơi thông nguồn lực nhanh hơn. Tuy nhiên, sự chủ động này lại đặt chính quyền địa phương vào thế "đứng mũi chịu sào".

Khi không còn "cánh tay nối dài" là cơ chế phê duyệt từ Bộ, mọi sai sót trong định giá đất đều trực tiếp đặt lên vai lãnh đạo địa phương. Điều này dẫn đến tâm lý thận trọng quá mức, hoặc lúng túng trước thị trường biến động không ngừng.

Về vấn đề này, mới đây ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, cho rằng việc áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định mới đòi hỏi chuyên môn sâu và kinh nghiệm thực tiễn, trong khi đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất ở một số địa phương còn thiếu về số lượng và hạn chế về chuyên môn.

Khoảng cách giữa việc định giá đất nông nghiệp theo giá thị trường, và áp lực cân đối ngân sách cho các dự án hạ tầng hiện đang là bài toán cân não, đòi hỏi một sự tinh tế trong điều hành mà trước nay chưa từng có tiền lệ.

Khi tên gọi hành chính làm "đội giá" tài sản

Sự dịch chuyển địa giới hành chính đã vô tình xóa nhòa ranh giới vùng ven. Tại các tỉnh sáp nhập vào các đô thị lớn, giá đất không còn vận hành theo logic canh tác nông nghiệp mà bị chi phối mạnh mẽ bởi tâm lý kỳ vọng.

Đất nông nghiệp tại đây đang bị sức ép: khu vực vốn là vùng đệm nay bỗng chốc trở thành nội đô mở rộng. Hệ quả là làn sóng đầu cơ đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực tế.

Về lại khu vực cửa ngõ Bình Dương, Long An thời gian này, khó mà tìm được những mảnh đất có giá của 1 năm trước.

Đối chiếu với bảng giá đất năm 2026 của TP.HCM, nơi đặt trần giá nông nghiệp ở mức 1,44 triệu đồng/m², thì những con số đang nhảy múa trên các bảng tin môi giới thực sự là một nghịch lý.

Một mảnh vườn, một thửa ruộng nông nghiệp nay được hét giá 10, thậm chí vượt ngưỡng 20 triệu đồng/m² chỉ dựa trên những lời đồn thổi về quy hoạch hạ tầng còn nằm trên mặt giấy.

Sự chênh lệch này không chỉ đơn thuần là con số, mà nó là một hố ngăn cách thực tế: một bên là thước đo chuẩn mực để nhà nước tính thuế, bồi thường; bên kia là 'cơn mê' thị trường bởi những cái tên siêu đô thị, đô thị mới.

Thực tế tại thị trường quý II vừa qua cho thấy, trong khi dòng tiền lớn vẫn đang đổ vào phân khúc căn hộ cao cấp tại Bình Dương cũ, thì đất nông nghiệp giáp ranh lại trở thành một ẩn số khó hiểu.

Câu hỏi đặt ra lúc này không còn là đất đang giá bao nhiêu, mà là: Ai đang cầm lái cho những nhịp sóng này? Cơ quan quản lý, với bộ quy chuẩn cứng nhắc của mình, đang loay hoay tìm cách bắt kịp, hay chính họ đang bất lực trước một thị trường lên xuống bất chợt?

Tâm lý đón đầu xuất hiện khắp nơi, từ việc găm đất đến tự ý chuyển đổi cơ cấu cây trồng sang mô hình trang trại dịch vụ để chờ đền bù, tạo nên áp lực cực lớn cho quy hoạch chung.

Những thách thức trong điều hành thực địa

Sự kết hợp giữa chính sách mới và biến động địa giới đang tạo ra những khó khăn khi dữ liệu đất đai trở nên đứt gãy.

Việc sáp nhập khiến hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính của các tỉnh cũ không tương thích, gây khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc đất và lịch sử sử dụng, dẫn đến những sai sót đáng tiếc khi áp giá bồi thường.

Thực tế lâu nay dễ thấy, là dữ liệu đầu vào cho phục vụ định giá đất không chính xác. Khi bán, chuyển nhượng, người ta ghi thấp hơn giá thực tế. Việc thiếu dữ liệu, dữ liệu chưa đồng bộ ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác trong công tác định giá.

Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai tại nhiều địa phương vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về tính đồng bộ, cập nhật và chia sẻ thông tin.

Việc kết nối giữa cơ quan thuế, công chứng, đăng ký đất đai và các sàn giao dịch vẫn chưa thông suốt, buộc nhiều nơi phải tổng hợp thủ công, kéo dài thời gian.

Cũng theo ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, thì còn vướng ở câu chuyện nhân lực, bởi nhu cầu định giá ngày một tăng, nhưng số lượng tổ chức tư vấn đủ điều kiện đáp ứng còn thiếu.

Lời giải nào cho sự lúng túng của địa phương?

Thực tế cho thấy, câu chuyện này, muốn chuyển động nhịp nhàng, thì không thể đổ vào một khuôn cố định.

Thay vì cứng nhắc với bảng giá đất hằng năm, cần áp dụng hệ số điều chỉnh giá biến động theo quý cho các khu vực chịu ảnh hưởng bởi sáp nhập. Việc này là nhằm giúp nhà nước bám sát nhịp đập thị trường.

Cùng với đó, chính quyền cần minh bạch hóa lộ trình đầu tư hạ tầng đi kèm với các khu vực sáp nhập. Khi quy hoạch rõ ràng, giá đất sẽ bớt tính đầu cơ và trở về với giá trị thực, giúp người dân an tâm hơn.

Khi mọi hoạt động hiện nay đều thông qua con đường số hóa, thì xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, tăng cường kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan liên quan, là yêu cầu cốt tử. Chỉ có vậy mới nâng cao độ tin cậy của dữ liệu đầu vào.

Có hạ tầng, thì phải có nhân lực. Cần phải nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ thông qua đào tạo chuyên sâu, cập nhật phương pháp định giá hiện đại.

Để tránh tranh chấp khi định giá, cần thiết phải có giám định độc lập, giám sát cộng đồng, từ đó giúp chính quyền đưa ra giá đất chính xác hơn khi bồi thường.

Sáp nhập hành chính và phân cấp quản lý là bước đi tất yếu để mở rộng không gian phát triển, nhưng nó cũng giống như một cơn sốt cục bộ.

Thành công của Luật Đất đai mới tại thời điểm này không nằm ở các văn bản, mà nằm ở bản lĩnh và khả năng phản ứng nhạy bén, minh bạch của bộ máy chính quyền địa phương trước thực tế thị trường đầy khốc liệt.

Nông nghiệp thông minh cần đất đai và công nghệ để xoay chuyển cục diện

Nghị quyết 254: Phá rào cản Luật Đất đai

MINH NGUYỄN