Tái định cư thì không chỉ lo 'cư'

“Cốt lõi trong vấn đề tái định cư là Nhà nước phải bảo đảm “an cư lạc nghiệp” cho người dân. An là sống bình yên, đầy đủ. Cư là nhà ở. Lạc là hạnh phúc. Nghiệp là công ăn việc làm. Hiện nay vấn đề tái định cư mình mới chỉ lo được mỗi chữ “cư”, ba chữ kia, mình đâu có lo đâu. Làm sao phải lo cho họ đủ bốn chữ đó thì mới được”.

Đó là chia sẻ thẳng thắn của TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn - Chủ tịch NgoViet Architects & Planners khi trao đổi với phóng viên Tạp chí Nông thôn Việt về câu chuyện cũ mà mới, xung quanh vấn đề tái định cư cho người dân trên địa bàn TP.HCM.

Chỉ xây nhà để bán: Cầm chắc thất bại!

Có một thực tế là hàng ngàn căn hộ tái định cư tại TP.HCM đang bị bỏ trống cùng tình trang xuống cấp, hư hỏng gây lãng phí. Theo ông nguyên nhân do đâu?

TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn: Những dự án tái định cư mà hiện giờ không thu hút được dân cư tới sinh sống thì mình nên tận dụng và cũng không nên để lãng phí như vậy. Ví dụ như, khu tái định cư Thủ Thiêm và nhiều khu tái định cư khác.

Vì sao người dân không đến ở? Bởi vì nó không đáp ứng được mong muốn của họ, mà theo quan sát thì những khu này người ta chỉ mới chú trọng đến diện tích ở thôi. Tức là chỉ lo làm nhà, chứ không nghĩ đến chuyện tổ chức lại cuộc sống cho người dân như thế nào.

Bản thân chữ “tái định cư” bao trùm nhiều chuyện lắm, chứ không phải chuyện chỉ có diện tích ở. Nếu chúng ta chỉ cung cấp diện tích ở, thì chắc chắn là người dân sẽ không ở được. Tại sao vậy? Tại vì ở cái nơi ở cũ, có thể là nó ít tiện nghi hơn, nhưng mà ít nhất người ta có thể kiếm sống ở chỗ cũ và không chỉ kiếm sống mà họ có còn nguồn khách hàng thường xuyên từ lâu, thành ra họ đảm bảo được cuộc sống.

Vấn đề này, thật sự không riêng Việt Nam mà ở Trung Quốc cũng bị khá nhiều khu tái định cư giống như Thủ Thiêm. Trong một chuyến đi với đoàn VCCI Cần Thơ sang Trung Quốc và khi đi từ Thượng Hải qua Tô Châu, chúng tôi có đi ngang qua các khu dân cư cao tầng rất hiện đại. Ban ngày nhìn rất ấn tượng, nhưng khi trời tối, tôi thấy rõ ràng là khu này không có người ở vì không thấy đèn sáng.

Do đó, vấn đề là khi mình muốn đưa người ta đến một nơi ở mới thì phải đảm bảo không chỉ diện tích ở, mà phải có cơ hội sống và làm việc, cơ hội kinh tế và có hạ tầng xã hội phù hợp (ví dụ như có trường học cho con cái; có bệnh viện, có bệnh xá cho người lớn tuổi; có công viên để cho gia đình vui chơi và đặc biệt là cần có công ăn việc làm cho người dân sinh sống). Tất cả những nhu cầu này cần được tính toán một cách kỹ lưỡng chứ không phải chỉ có xây nhà để bán.

Nơi ở mới này có thể tiền mua hoặc tiền thuê có đắt một chút, nhưng họ có thu nhập đủ cao để trang trải cuộc sống. Nói nôm na là “an - cư - lạc - nghiệp” không hội tụ đủ, thì chắc chắn là khu tái định cư sẽ không thu hút được dân cư.

Đây là bài học mà tôi nghĩ ta cần xem lại!

Bên cạnh đó, các khu tái định cư hiện nay, phần lớn giao cho những nhà đầu tư tư nhân, và người ta chỉ nhìn thấy diện tích ở bao nhiêu mét vuông để bán thôi chứ họ không lo đến chuyện tổ chức cuộc sống cho người dân tái định cư. Đây là nguyên nhân dẫn tới việc mô hình này chưa thành công.

Khu tái định cư ở Vĩnh Lộc B thuộc huyện Bình Chánh thì người dân “chê” xa và hiện cũng rất ít người tới đây ở, nhưng câu chuyện ở Thủ Thiêm lại khác, một khu rất gần trung tâm cũng lâm cảnh tương tự?

Rất dễ hiểu, thứ nhất là khi người dân đi vào ở khu đó, tiền đền bù thường không đủ để mua một căn hộ ngang tầm với diện tích cũ, mà hoặc là nhỏ hơn, hoặc là phải bù thêm tiền để được ở.

Thứ hai là lúc trước họ ở khu ở cũ thì có thể bày hàng hóa ra trước nhà để bán hay là buôn bán ở lề đường. Nhưng khi qua nơi ở mới thì họ lại được bố trí ở trên cao và những tầng dưới là các cửa hàng kinh doanh, mà những nơi này thì lề đường đâu được buôn bán, như vậy người dân ở đó họ sống bằng cái gì? Họ không có phương tiện sinh sống! Và trong việc tổ chức quy hoạch cũng không hề có giải pháp về vấn đề này cho người dân tái định cư.

Mô hình hoàn chỉnh: Thuận cho dân, lợi cho thành phố

Nghĩa là theo ông, dù là nhà ở tái định cư hay nhà ở xã hội thì không gian sống phải đi liền với nếp sinh hoạt, đồng thời nó cũng phải phù hợp với mức sống của họ? Vậy theo ông chúng ta nên quy hoạch như thế nào cho hợp lý và hiệu quả?

Theo tôi, một khu đô thị mới cho người tái định cư thì phải có đủ hết chức năng, và cách làm đúng là ngoài việc lo nhà ở thì cần có những cơ sở tạo công ăn việc làm cho người dân tại chỗ. Dịch vụ thương mại chỉ là một phần thôi, mà cần có những cơ sở hướng nghiệp cho người dân và tạo công ăn việc làm để họ có thu nhập ổn định.

Làm được vấn đề này tốt rất nhiều mặt, thứ nhất là họ ở đâu thì có thể kiếm sống ở đó để an cư lạc nghiệp. Thứ hai là sẽ không có chuyện người dân ở đây đi xuyên thành phố để làm việc chỗ khác, gây tình trạng kẹt xe.

Do đó vấn đề rất quan trọng là tại các khu tái định cư hay nhà ở xã hội cần phải có một tỷ lệ diện tích nhất định để tạo công ăn việc làm tại chỗ cho người dân.

Trở lại khu Thủ Thiêm, tôi thấy khu này toàn diện tích ở, nếu có cửa hàng thì cũng là dạng cao cấp, vậy khi mình đưa dân lao động vào đó, họ sống kiểu gì? Tức là họ không có nguồn kiếm sống, họ cũng không có tiền để mua sắm ở những cửa hàng tại chỗ. Và những cửa hàng đó không có khách thì họ cũng không sống và tồn tại được.

Tôi cho rằng, trong vấn đề này có những cái cần tổ chức lại. Bởi một khu tái định cư hay khu nhà ở xã hội là một mô hình kinh tế xã hội, tức là phải tính toán thiết kế sao cho giá một căn hộ ở mức vừa phải thôi, để người dân mua cũng được mà thuê cũng được.

Vấn đề nữa là tại các khu này, người dân có mức sống bình thường thì đừng nghĩ tới việc xây những siêu thị cao cấp, nhà hàng cao cấp, mà phải là mô hình chợ. Hay dù có xây trung tâm thương mại nhưng mà vẫn là theo dạng mô hình chợ, tức là những sạp hàng tại đây cần có giá thuê vừa phải và mặt hàng bán cũng vừa phải, vừa túi tiền với của người dân.

Nói chung, đây phải là một mô hình kinh tế xã hội và người dân có thể sống quần cư với nhau. Họ có thể sống, làm việc, mua bán dịch vụ, hưởng những tiện ích ở một mức sống vừa phải với thu nhập của họ. Đây là vấn đề cốt lõi.

Tất nhiên, trong một đô thị thì sẽ cần có những khu đô thị đa bản sắc, sẽ có những khu giàu có hơn, cao cấp hơn và có những khu bình dân hơn, người ta sống ở đâu thì có những tiện ích vừa túi tiền... tôi nghĩ rằng đây là điều rất quan trọng, chứ nếu mà chỉ tính diện tích ở không thì chỉ là một mặt của vấn đề.

Sắp tới, TP.HCM sẽ phải có hơn 18.000 căn nhà cho việc tái định cư dân sống trên các kênh rạch thuộc diện di dời, theo nghị quyết HĐND thành phố vừa thông qua. Để làm được những điều như ông nói thì các khu tái định cư hay nhà ở xã hội phải chăng cần một quỹ đất lớn? Và theo ông có nên tái định cư tại chỗ khi mà quỹ đất tại các khu trung tâm ngày càng eo hẹp?

Thường khi tái định cư thì lý tưởng nhất là tái định cư tại chỗ. Tại vì người ta sống ở khu vực đó, người ta đã quen từ lâu rồi. Quen nước, quen cái, những người dân trong khu vực biết nhau…

Trở lại trường hợp khu Thủ Thiêm, người dân đa số ở khu vực đường Lương Định Của (TP Thủ Đức, trước đây là quận 2), họ đi qua khu cao tầng rất gần, nhưng mà rất xa, bởi vì khu Lương Định Của cũ nguyên bản là một dạng phát triển theo đường phố, nhà cửa thấp tầng, chen chúc, buôn bán lề đường, vỉa hè và khi di chuyển qua khu cao tầng (khu tái định cư Thủ Thiêm) thì lại là đại lộ, chỗ có lề đường rộng rãi, nhưng không có cho người ta buôn bán nữa, bãi xe thì phải xuống tầng hầm, nhà thì ở trên cao… Vậy thì họ sống kiểu gì?

Tôi cho rằng, suất tái định cư này có lẽ người ta suy nghĩ hơi đơn giản! Tức là anh ở chỗ cũ anh có 100m² thì anh qua đây giá đắt hơn thì tôi cho anh 80m² và nhà cửa khang trang hơn. Nhưng đó mới chỉ là diện tích ở thôi, còn ở chỗ cũ, họ có nguồn sống, qua chỗ ở mới này họ làm gì để sống thì không thấy nói.

Do đó, khi đưa người dân qua chỗ mới, thiết nghĩ ngoài chỗ ở, các vấn đề sống như thế nào, làm việc ở đâu, thu nhập ở đâu… cần được trả lời! Còn nếu chỉ đơn thuần là bao nhiêu mét vuông nhà bên này thì đổi thành bấy nhiêu mét vuông nhà tái định cư, rồi cuộc sống làm sao anh tự lo, thì rất khó cho người dân.

Câu chuyện nhà tái định cư cho người dân sống trên kênh rạch cũng vậy thôi, việc tái định cư tại chỗ vẫn tốt hơn, có thể là chỉnh trang lại, có những khu cao tầng, có những khu thấp tầng… Nhưng vẫn cần phải có những khu để họ buôn bán, làm ăn, vui chơi giải trí, học hành, khám chữa bệnh.

Ví dụ, khi giải tỏa khu có 1.000 dân cư đang sinh sống trên kênh rạch thì xây vài cái nhà cao tầng, ở dưới có siêu thị, cửa hàng, một số cơ sở sản xuất mà không gây ô nhiễm môi trường. Khi 1.000 người dân chuyển tới ở thì tầng đế phía dưới có thể là cửa hàng, siêu thị hoặc cơ sở việc làm đảm bảo 1.000 việc làm cho người dân tại chỗ. Đây là điều chính yếu mà tôi muốn nói. Tức là họ ở trên và có việc làm ở dưới, tôi nghĩ chắc chắn người dân sẽ ủng hộ vì đây là bài toán khá hợp lý. Vấn đề này tôi thấy chưa có khu tái định cư nào đặt ra.

Tất nhiên việc tái định cư có nhiều cách để giải quyết, nhưng theo tôi thì nguyên tắc vẫn là một thôi, tức là khi mình đưa họ sang một chỗ ở mới thì mình phải bảo đảm cho họ có một cuộc sống ngang bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ. Còn nếu như qua chỗ mới, có căn nhà tốt hơn nhưng mà không có việc làm, vậy thì nó kém hơn rồi.

Vậy thì cam kết cho người dân tái định cư là gì? Theo tôi, thứ nhất, là tôi giải tỏa, nhưng họ sẽ có một diện tích ở tương đương với chỗ cũ. Thứ 2, sẽ được Nhà nước hỗ trợ đào tạo lại và có có việc làm. Thứ ba là con cái của gia đình sẽ có một chỗ ở trong trường học cũng xây trong khu tái định cư đó. Thứ tư là người lớn tuổi có nơi khám và chữa bệnh ở trong một trạm xá trong khu vực tái định cư... Tức là xây dựng một mô hình hoàn chỉnh, đáp ứng mọi nhu cầu cho người dân và tất nhiên nó phải vừa với mức sống của họ.

Có thể chúng ta không xây được ngay lập tức, nhưng mà trong kế hoạch là khu đó sẽ có đầy đủ như vậy. Tôi nghĩ rằng nếu làm khu tái định cư với tư duy này thì chắc chắn người dân sẽ ủng hộ, đồng thời TP.HCM cũng giải quyết được bài toán quỹ đất.

Bên cạnh đó, kinh phí xây dựng thì chính quyền có thể ứng ra và người dân có thể trả góp. Đây là một bài toán kinh tế mà tôi nghĩ mình nên nên học những nước láng giềng như Malaysia, Singapore, họ đã làm rất tốt.

Giám sát qui chuẩn: Không thả nổi cho tư nhân

Ngoài những việc như ông đã nói ở trên, có một thực tế là các khu tái định cư hay là nhà ở xã hội rất mau xuống cấp và không được quy hoạch một cách bài bản? Nhà nước cần làm gì để các dự án tái định cư hay nhà ở xã hội thành nơi đáng sống?

Theo tôi, ở đây cần có vai trò giám sát của Nhà nước, bởi vì, hiện giờ ở Việt Nam, đa số những khu tái định cư không phải do Nhà nước làm, mà của tư nhân làm để đánh đổi việc được đầu tư ở một khu đất nào đó.

Thực ra, luật pháp của Nhà nước về vấn đề này có đầy đủ hết, như một căn hộ thì tối thiểu phải bao nhiêu mét vuông trên đầu người, phải có bao nhiêu chỗ để xe, bao nhiêu dân cư thì phải có bao nhiêu chỗ trong trường học… có tiêu chuẩn hết! Tuy nhiên, có những khu không đạt chuẩn là do công tác giám sát không được thực hiện tốt. Thường vấn đề tái định cư hay phát triển chỉnh trang là hợp tác công tư, rất ít trường hợp mà Nhà nước bỏ tiền hoàn toàn để làm. Do đó, viêc giám sát theo đúng tiêu chuẩn quy phạm rất là quan trọng.

Thưa ông, có hay không sự phiến diện, chưa trọng tâm, thiếu thỏa đáng trong việc qui hoạch tái định cư và nhà ở xã hội tại TP.HCM?

Trong việc tái định cư thì đâu đó có những khu vực TP.HCM làm tái định cư khá tốt. Ví dụ như khi giải tỏa khu vực kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè. Hay như dưới Bình Dương, khi họ phát triển mô hình đô thị liên hợp như khu công nghiệp, khu ở cho công nhân, khu tái định cư... Đây là những mô hình TP.HCM nên tham khảo để nhân rộng, chứ không phải chỗ nào cũng xấu.

Nên có một cơ quan để lo vấn đề nhà ở TĐC, NOXH

Nếu là người được quyền quyết định, cụ thể làm nhà TĐC, NOXH cho dân di dời từ kênh rạch liên quan đến qui hoạch - kiến trúc, thì việc đầu tiên và quan trọng nhất ông sẽ làm là gì?

Tôi nghĩ rằng, vấn đề lớn nhất vẫn là vấn đề con người. Tại vì vấn đề ở của dân cư khá là quan trọng. Bên Singapore, họ lập hẳn một Tập đoàn về địa ốc tên là HDB (Holding Development Board) để phát triển nhà cho dân cư ở và tái định cư. Các dự án này gắn liền với mô hình TOD (Transit Oriented Development) - một mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm, gắn liền với nhiều tiện ích khác và họ làm rất thành công.

Hiện giờ mình có Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc, nhưng theo tôi TP.HCM nên có một cơ quan chuyên lo về nhà ở cho công nhân, cho tái định cư và chịu trách nhiệm về vấn đề như là đền bù giải tỏa, xây dựng, bố trí cho người dân vô ở, rồi lo tiện ích, công ăn việc làm cho người dân tái định cư… trên hình thức hợp tác công - tư (PPP). Ở các nước họ đều có thì Việt Nam mình nên có. Trước đây mình có, nhưng không thành công vì mình nặng về công quá, chúng ta chỉ làm công thôi, thiếu hợp tác công tư và thiếu tư duy kinh tế thị trường.

Vì sao phải là một cơ quan hợp tác công - tư? Vì mô hình này sẽ thu hút được nguồn vốn xã hội hóa, sau đó tìm cơ hội để phát triển nhà ở những khu đất rẻ (vì giá đất rẻ thì giá nhà mới rẻ được). Sau khi được cấp đất, cơ quan này sẽ làm mô hình tổ chức lại cuộc sống cho người dân tái định cư với đầy đủ chỗ ở, việc làm, tiện ích trong khu dân cư.

Hiện nay, TP.HCM đang phát triển dự án rất nhiều, đụng đâu cũng phải tái định cư, do đó rất cần có một cơ quan “chỉnh trang và phát triển nhà” như thế.

Theo tôi, mô hình hợp tác công - tư này sẽ không lệ thuộc quá nhiều vào vốn ngân sách. Họ sẽ phát triển những dự án và đem lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Mô hình hợp tác này Singapore, Malaysia, Trung Quốc họ đã làm khá nhiều và khá thành công.

Hiện nay việc tái định cư chỉ lo mỗi chuyện chỗ ở là thiếu sót chiến lược. Một mô hình thành công là khi tái định cư cho người dân phải giúp cho họ có một cuộc sống mới tốt hơn, theo nghĩa rằng mỗi người trong một gia đình đều được có lợi ích tương xứng, tất nhiên là tất cả những cái hoạt động đó nó vừa túi tiền với họ và đặc biệt là có việc làm. Tức là giúp cho họ chuyển đổi một cuộc sống mà mọi thứ đều được suy tính. Do đó cần phải có một tập đoàn với đầy đủ tiềm lực để lo chuyện này.

Câu chuyện tái định cư cho người dân như thế nào là một vấn đề vừa cũ mà cũng vừa mới. Cũ vì đây là vấn đề được đem ra bàn rất nhiều nhưng chưa có lối ra. Còn mới là vì đã có một cách tiếp cận mới, là khi tái định cư cho người dân thì không chỉ lo chỗ ở cho họ, mà phải hỗ trợ họ có cuộc sống mới hoàn chỉnh tại nơi ở mới. Nghĩa là phải tính toán hết những nhu cầu của người dân tái định cư tại nơi ở mới và đồng thời tạo điều kiện cho họ đạt được một mức sống tốt hơn chỗ ở cũ.

Với tư duy này, tôi nghĩ rằng, dù mỗi địa phương, mỗi dự án sẽ có cách làm khác nhau, nhưng quan trọng là tư duy chiến lược, khi đưa một người dân tái định cư đến một môi trường sống mới thì môi trường đó nó phải thân thiện, đáp ứng được nhu cầu, mong mỏi của người dân thì họ mới sống được.

Chuyên đề “Giải toả tái định cư cho người dân ven kênh rạch”:
- Họ biết trốn đâu khi có dịch bệnh?

- Sao không mơ 'kiếp ôsin' thành ông chủ?

- Những câu hỏi từ phận đời kênh rạch

- Tái định cư thì không chỉ lo 'cư'

- Việc làm hậu giải tỏa, tái định cư tại TP.HCM - Làm gì để không tái diễn 'ổ chuột' mới?