Đất đai
Bất động sản phía Nam: Nguồn cung bùng nổ, lãi suất… dựng hàng rào
Nhận định từ chuyên gia thị trường địa ốc, là sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán 2026, thị trường địa ốc phía Nam chuẩn bị đón nhận làn sóng đổ bộ của hàng chục ngàn căn hộ. Tuy nhiên, đà tăng mạnh của lãi suất ngân hàng đang trở thành rào cản tài chính lớn, thử thách thực chất sức mua của thị trường.
12.000 căn mở bán
Tháng 3/2026 đánh dấu sự trở lại rầm rộ của các doanh nghiệp bất động sản sau giai đoạn dài hoàn thiện pháp lý. Theo dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu, nguồn cung mở bán mới ước đạt 12.000 căn, tập trung chủ yếu tại khu Đông TP.HCM và các khu vực giáp ranh như Bình Dương, Tây Ninh.
Tâm điểm của đợt sóng này thuộc về các dự án quy mô lớn.
Đại đô thị vùng ven: Thắng Lợi Group gây chú ý với dự án The Win City (Tây Ninh), dự kiến tung ra thị trường khoảng 10.000 sản phẩm.
Phân khúc tầm trung: Tập đoàn Lê Phong và OBC Holdings ra mắt gần 3.000 căn hộ tại Thuận An và An Phú với mức giá dao động từ 35-37 triệu đồng/m².
Phân khúc cao cấp: Khải Hoàn Land và TBS Group chiếm lĩnh thị trường với các dự án Khải Hoàn Prime, Khải Hoàn IMPerial và Green Skyline, mức giá từ 55-60 triệu đồng/m².
Mặc dù nguồn cung dồi dào, mặt bằng giá sơ cấp vẫn thiết lập mức cao mới, tăng khoảng 3-5% so với cuối năm 2025 do áp lực chi phí đầu vào và tác động từ Luật Đất đai mới.
Gánh nặng từ "hàng rào" lãi suất
Trái ngược với sự hối hả từ phía cung, tâm lý người mua đang chuyển sang trạng thái thận trọng cực độ. Từ đầu năm 2026, các ngân hàng đồng loạt điều chỉnh tăng lãi suất vay mua nhà với biên độ từ 1-4%/năm.
Bảng cập nhật lãi suất tại các ngân hàng lớn trong quý I/2026:
| Ngân hàng | Lãi suất ưu đãi (Cố định 2 năm) | Lãi suất thả nổi dự kiến | Ghi chú |
| Vietcombank | 10,5% | ~13,5% | Tăng mạnh so với mức 8,6% cuối 2025 |
| TPBank | 10,5% | ~13-14% | Áp dụng cho các khoản vay mới |
| LPBank | 9,2 - 9,6% | ~12,5% | Tăng 1,5% so với quý trước |
| Agribank/BIDV | 9,5 - 10% | ~12-13% | Neo cao theo xu hướng thị trường |
Giới địa ốc nhận định, khi giá nhà cao và lãi suất lớn cùng ập đến, thì khách hàng sẽ chùn tay khi quyết định mua nhà.
Kịch bản sàng lọc và sự trỗi dậy của giá trị thực
Trong bối cảnh chi phí vốn đắt đỏ, thị trường tháng 3/2026 dự kiến sẽ diễn ra sự phân hóa mạnh mẽ theo ba xu hướng:
Doanh nghiệp tự "xây cầu" cho khách hàng: Để vượt qua rào cản lãi suất, các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh đang phải đóng vai ngân hàng. Thay vì phụ thuộc vào tín dụng, doanh nghiệp đưa ra chính sách trả góp trực tiếp 0% lãi suất trong 2-3 năm hoặc cam kết mức lãi suất trần để bảo vệ người mua.
Ưu thế của dự án hiện hữu: Những dự án đã xây dựng xong hoặc đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai như Green Skyline (TBS) hay A&K Tower (OBC) sẽ được ưu tiên. Khách hàng chấp nhận giá cao hơn một chút để đổi lấy sự an tâm về pháp lý và thời gian bàn giao.
Sự sàng lọc từ Luật mới: Việc áp dụng Luật Đất đai mới khiến các dự án không đủ điều kiện pháp lý bị loại bỏ khỏi đường đua. Điều này giúp thị trường minh bạch hơn nhưng cũng vô tình đẩy chi phí tuân thủ của doanh nghiệp lên cao, gián tiếp giữ giá nhà ở mức khó hạ nhiệt.
Giới chuyên gia cảnh báo người mua nhà không nên sử dụng đòn bẩy quá 40% giá trị tài sản. Đây là thời điểm "tiền mặt là vua", ưu tiên những dự án đã hoàn thiện xây dựng để hạn chế rủi ro dự án đứng hình do thiếu vốn hoặc lãi suất thả nổi nhảy múa.