Nghị quyết đất đai mới: Quốc hội ‘chốt' cơ chế thu hồi đất, bồi thường theo giá thỏa thuận trung bình

Ba trường hợp thu hồi cho phát triển KT-XH

Nghị quyết quy định 3 trường hợp cụ thể Nhà nước thực hiện thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

Dự án đặc thù: Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do hoặc dự án trong trung tâm tài chính quốc tế.

Xem thêm TP.HCM: Bảng giá đất bằng 60% giá thị trường-đề xuất mới nhất

Thỏa thuận đạt 75%: Áp dụng đối với dự án thực hiện thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi hết thời hạn thỏa thuận (kể cả 2 lần gia hạn), nếu đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất, thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có quyền xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao/cho thuê cho chủ đầu tư.

Tạo quỹ đất: là phần được tạo ra để thanh toán cho các dự án theo hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT).

Cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với tổ chức đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi (theo Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai và các điểm liên quan).

Căn cứ bồi thường: Nguyên tắc cốt lõi từ Luật Đất đai (Điều 78, 79)

Cơ chế bồi thường mới trong Nghị quyết được xây dựng trên cơ sở áp dụng các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, mà cốt lõi là Điều 78 và Điều 79 của Luật Đất đai.

Xem thêm Giữ nguyên thuế chuyển nhượng 2%, nâng ngưỡng thuế cho thuê nhà

Mặc dù nội dung chi tiết của các Điều này rất rộng, nhưng tinh thần chung quy định về nguyên tắc bồi thường và hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là:

Nguyên tắc bồi thường (Bao hàm trong tinh thần Điều 78, 79) phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Ưu tiên đối tượng chính sách: Quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Bồi thường tài sản: Chủ sở hữu tài sản bị thiệt hại do thu hồi đất thì được bồi thường thiệt hại.

Trừ nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước phải trừ khoản tiền này vào số tiền được bồi thường.

Về hình thức thực hiện, việc bồi thường bằng đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi.

Bồi thường bằng tiền: Trường hợp không có đất để bồi thường hoặc người có đất thu hồi có nhu cầu bồi thường bằng tiền, thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án.

Cơ chế bồi thường đặc biệt cho diện tích đất còn lại (trường hợp 75%)

Điểm đặc biệt của Nghị quyết nằm ở cơ chế bồi thường đối với phần diện tích đất còn lại bị thu hồi (khi đã thỏa thuận được 75%), đây là cơ chế đảm bảo quyền lợi vượt trội so với chỉ áp dụng đơn thuần theo Luật Đất đai:

Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho phần đất còn lại này sẽ áp dụng như trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 78, Điều 79 của Luật Đất đai.

Xem thêm ‘Siêu’ dự án hạ tầng miền Nam: ‘Bom tấn’ hóa giải bất động sản vùng ven

Nhằm đảm bảo sự công bằng và chống bị ép giá, Nghị quyết quy định:

Nếu số tiền bồi thường tính theo phương án chính thức (theo Luật Đất đai) thấp hơn mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận trước đó (giá mà chủ đầu tư đã thỏa thuận với 75% người dân), thì người có đất bị thu hồi được nhận thêm số tiền còn thiếu so với mức trung bình đó.

Chủ đầu tư có trách nhiệm ứng trước kinh phí để chi trả cho người có đất bị thu hồi, bao gồm tiền bồi thường theo phương án và khoản tiền chênh lệch để đạt được mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận.

Khoản tiền chênh lệch này sẽ được tính vào chi phí đầu tư của dự án.

Đối với nhà ở, công trình phục vụ đời sống bị tháo dỡ/phá dỡ toàn bộ hoặc một phần không còn đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, sẽ được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của toàn bộ nhà ở, công trình đó với tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Quy định chuyển tiếp

Dự án chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường trước ngày Nghị quyết có hiệu lực: Áp dụng theo Luật Đất đai và Nghị quyết này.

Dự án còn một phần diện tích đất chưa phê duyệt phương án bồi thường: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét, quyết định lựa chọn áp dụng quy định tại thời điểm đã phê duyệt phương án, hoặc quy định của Luật Đất đai, hoặc quy định của Nghị quyết này để thực hiện thu hồi đất và bồi thường cho phần đất còn lại.