Mỗi bất động sản có ‘căn cước công dân' riêng: Sẽ bớt dần những tin…truyền miệng

Quy định trên được nêu tại Nghị định 357 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và vận hành Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, chính thức có hiệu lực từ ngày 01/03/2026.

Mỗi bất động sản một mã số riêng

Theo đó, tất cả sản phẩm bất động sản, từ nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư đến phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng, đều sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng biệt. Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là chuỗi ký tự gồm chữ và số, có độ dài tối đa 40 ký tự, được tạo lập tự động trên hệ thống dữ liệu quốc gia.

Xem thêm: Đất nền phía Nam: Kẻ rao, người nhìn

Mỗi mã chỉ gắn với một sản phẩm bất động sản duy nhất và theo suốt vòng đời của tài sản đó, từ khi hình thành, đưa vào sử dụng cho đến các lần giao dịch, chuyển nhượng hay thế chấp. Mã định danh được xây dựng trên cơ sở tích hợp nhiều lớp thông tin như mã định danh thửa đất, mã số dự án hoặc công trình xây dựng, thông tin địa điểm và các ký tự bổ sung nhằm bảo đảm không trùng lặp.

Việc gắn và quản lý mã sẽ do Sở Xây dựng các địa phương thực hiện thông qua Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Khi mã định danh được áp dụng, các thông tin liên quan đến bất động sản như tình trạng pháp lý, quy hoạch, tiến độ dự án, giá giao dịch, hợp đồng công chứng và lịch sử biến động sẽ được kết nối và cập nhật xuyên suốt.

Bước đi quan trọng trong lộ trình số hóa thị trường bất động sản

Đối với thị trường, mã định danh điện tử được kỳ vọng sẽ giúp giảm đáng kể rủi ro trong giao dịch bất động sản. Người mua nhà có thể tra cứu thông tin pháp lý và lịch sử giao dịch của tài sản trước khi xuống tiền, trong khi cơ quan quản lý có thêm công cụ để giám sát biến động giá, phát hiện bất thường và ngăn chặn tình trạng mua bán "hai giá" hoặc giao dịch không đúng thực tế.

Xem thêm: Đô thị vệ tinh TP.HCM: Khi giá nhà 'cất cánh' trước hạ tầng

Nền tảng cho quản lý thuế và định danh sở hữu: Điểm cốt lõi là sự liên thông giữa mã bất động sản (BĐS) và Căn cước công dân gắn chip (VNeID). Khi hai hệ thống này "chạm" nhau, chân dung sở hữu của mỗi cá nhân sẽ hiện diện rõ nét:

Kiểm soát thuế thu nhập: Hệ thống tự động so sánh giá giao dịch trên mã định danh với cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, ngăn chặn triệt để việc kê khai giá thấp để né thuế.

Lộ trình thuế BĐS thứ hai: Việc xác định một cá nhân đang đứng tên bao nhiêu mã định danh BĐS trên toàn quốc trở nên tức thời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để áp dụng thuế tài sản hoặc thuế đối với người sở hữu nhiều nhà đất trong tương lai gần.

Không chỉ dừng lại ở sản phẩm bất động sản, hệ thống dữ liệu mới còn mở rộng quản lý đối với các chủ thể liên quan. Các đơn vị quản lý vận hành, môi giới bất động sản cũng sẽ được cấp mã định danh để phục vụ công tác kết nối dữ liệu.

Những “điểm mờ” cần làm rõ

Dù Nghị định 357 tạo ra bước ngoặt, nhưng vẫn còn những "điểm mờ" cần các văn bản hướng dẫn chi tiết hơn để bảo đảm tính khả thi:

Quy trình số hóa dữ liệu lịch sử: Thách thức lớn nhất nằm ở hàng triệu Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) cũ đang lưu trữ dạng giấy hoặc dữ liệu số rời rạc. Việc chuyển đổi từ hồ sơ giấy sang mã định danh 40 ký tự đòi hỏi quy trình đối soát ranh giới khắt khe. Nếu không có cơ chế xử lý sai lệch diện tích giữa thực tế và sổ cũ, việc cấp mã định danh có thể làm phát sinh hàng loạt tranh chấp pháp lý mới.

Phân quyền truy cập và Bảo mật thông tin cá nhân: Cơ quan quản lý cần làm rõ: Ai được quyền xem những thông tin gì? Một cá nhân bất kỳ có thể kiểm tra quy hoạch của một mã BĐS, nhưng những dữ liệu nhạy cảm như: lịch sử nợ thuế, dư nợ thế chấp ngân hàng, hay giá trị giao dịch chi tiết của chủ sở hữu cũ cần phải được bảo mật và chỉ cung cấp cho các bên có thẩm quyền hoặc khi có sự đồng ý của chủ tài sản để tránh việc lộ lọt dữ liệu cá nhân cho các mục đích quảng cáo, lừa đảo.

Chi phí thực hiện và Áp lực thủ tục hành chính: Cần xác định rõ việc gắn mã định danh cho các BĐS hiện hữu là tự động (do nhà nước thực hiện) hay người dân phải tự đăng ký. Nếu người dân phải thực hiện thủ tục, liệu có phát sinh lệ phí cấp mã hay không? Điều này cần được minh bạch để tránh tâm lý lo ngại về việc phát sinh thêm "giấy phép con".

Tính đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật: Hiệu quả của mã định danh phụ thuộc vào sự "thông suốt" giữa các bộ ngành (Công an, Tài nguyên Môi trường, Xây dựng, Thuế). Hiện nay, dữ liệu đất đai tại nhiều địa phương vẫn chưa hoàn thiện. Nếu hạ tầng kỹ thuật không đồng bộ, mã định danh có thể rơi vào tình trạng "có mã nhưng không có dữ liệu" hoặc dữ liệu bị treo, gây ách tắc cho các giao dịch cấp bách của người dân.

Cơ chế xử lý sai sót dữ liệu: Khi mọi giao dịch dựa trên mã số tự động, nếu hệ thống gặp sự cố kỹ thuật dẫn đến sai lệch thông tin sở hữu hoặc tình trạng pháp lý, quy trình khiếu nại và đính chính thông tin trên "chứng minh thư điện tử" này sẽ mất bao lâu và đơn vị nào chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người dân? 

Khi đi vào vận hành đầy đủ và giải quyết được các nút thắt trên, mã định danh điện tử được kỳ vọng sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn, thay vì phụ thuộc nhiều vào thông tin truyền miệng như trước.