Khi Quốc Lộc Phát tiếp nối SonKim Land vi phạm quy định thông báo bán căn hộ cho người nước ngoài

Khi một doanh nghiệp lần đầu vấp phải quy định báo cáo và bị xử phạt, lý do "sơ suất hành chính", "thiếu sót khâu cập nhật dữ liệu" còn có thể nhận được sự cảm thông. Nhưng khi kịch bản này tái diễn liên tiếp, khái niệm "sơ suất" đã hoàn toàn mất đi tính thuyết phục.

Mới đây nhất, Công ty Cổ phần Bất động sản Sơn Kim (SonKim Land) bị xử phạt 280 triệu đồng do không báo cáo thông tin bán 136 căn hộ cho người nước ngoài tại dự án Gateway Thảo Điền. Chưa đầy hai tháng sau, đến lượt Công ty Cổ phần Quốc Lộc Phát – chủ đầu tư dự án The Metropole Thủ Thiêm – dự án do chính SonKim Land hợp tác phát triển, bị xử phạt vì vi phạm tương tự đối với 272 căn hộ thuộc 3 phân khu (The Crest, The Galleria và The Opera Residence).

Trước đó, UBND TP.HCM đã ban hành quyết định xử phạt Công ty TNHH CapitaLand - Vista đã ký hợp đồng mua bán 87 căn hộ tại dự án The Vista An Phú, Công ty cổ phần City Garden bán 148 căn hộ tại dự án Chung cư City Garden với hành vi tương tự…

Cùng một chuỗi dự án phân khúc siêu sang, cùng một nhóm đơn vị phát triển, cùng một hành vi vi phạm pháp luật. Việc hàng trăm căn hộ trị giá hàng hàng nghìn tỉ đồng được giao dịch thành công nhưng lại... “quên” thông báo cho cơ quan quản lý cho thấy, đây không phải là lỗi ngẫu nhiên của một nhân viên văn phòng, mà hoàn toàn có lý do để đặt vấn đề đây là một cách làm có hệ thống (?).

Tại sao các tập đoàn lớn, sở hữu bộ phận pháp lý chuyên nghiệp, lại liên tục để xảy ra lỗi "chậm báo cáo"? Câu trả lời nằm ở bài toán dễ dàng cân đo đong đếm giữa chi phí tuân thủ và lợi ích kinh doanh.

Khách hàng nước ngoài mua bất động sản cao cấp đòi hỏi sự nhanh chóng. Việc chờ đợi hoàn tất các khâu báo cáo, rà soát danh tính và đối chiếu danh mục với Sở Xây dựng TP.HCM trước khi ký hợp đồng có thể làm kéo dài thời gian giao dịch, gây nguy cơ mất khách. Việc "tiền trảm hậu tấu" giúp chủ đầu tư chốt hợp đồng nhanh gọn, lập tức huy động và dòng tiền sớm đi vào tài khoản doanh nghiệp.

Luật Nhà ở lại có quy định cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư. Việc không cập nhật danh sách mua bán lên Cổng thông tin của Sở Xây dựng tạo ra một "vùng xám" thông tin. Chủ đầu tư dễ dàng chào bán linh hoạt cho khối khách ngoại mà không lo bị rào cản tâm lý khi dự án tiến sát chạm trần 30%.

Trong khi đó, với một dự án có tổng mức đầu tư hàng nghìn tỉ đồng, mức phạt vi phạm hành chính 280 triệu đồng chỉ là một con số siêu nhỏ. Nếu đặt 280 triệu đồng tiền phạt lên bàn cân với khoản lãi suất phát sinh từ dòng tiền huy động hàng trăm tỉ đồng thu về sớm, tiền phạt vô hình trung trở thành một khoản "chi phí vận hành" mà doanh nghiệp sẵn sàng hạch toán để đổi lấy sự linh hoạt kinh doanh mang lại siêu lợi ích.

Ở góc nhìn rộng hơn, hành vi coi nhẹ nghĩa vụ báo cáo của doanh nghiệp không chỉ là chuyện nội bộ giữa chủ đầu tư và cơ quan quản lý, mà gây ra những hệ lụy sâu rộng đến toàn bộ hệ sinh thái kinh tế - xã hội. Tỷ lệ 30% room ngoại (Nghị định 95/2024 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó) không phải là con số ngẫu nhiên, mà là chính sách chiến lược nhằm bảo đảm an ninh kinh tế, quản lý quy hoạch cư trú và cân đối nhu cầu nhà ở trong nước. Khi doanh nghiệp che giấu dữ liệu giao dịch, cơ quan quản lý nhà nước hoàn toàn "mất phương hướng" trong việc theo dõi biến động dòng vốn ngoại và thực trạng sở hữu bất động sản theo thời gian thực.

Với người dân đi mua nhà, tình trạng vi phạm thủ tục của chủ đầu tư khiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho cả cư dân trong nước lẫn người nước ngoài bị đình trệ kéo dài. Khi dự án nằm trong danh sách "chờ rà soát vi phạm", hồ sơ pháp lý chung của toàn bộ tòa nhà bị tạm khóa, đẩy người mua nhà vào thế cầm đằng lưỡi.

Việc thiếu minh bạch thông tin giao dịch khối ngoại khiến nguồn cung phân khúc hạng sang bị đẩy giá ảo. Dòng vốn ngoại chảy mạnh vào thị trường bất động sản trung tâm mà thiếu sự điều tiết đúng chuẩn sẽ liên tục thiết lập các mặt bằng giá mới, khiến cơ hội sở hữu nhà ở của đại đa số người dân nội địa ngày càng xa vời.

Đã đến lúc các cơ quan quản lý không thể dừng lại ở việc phạt hành chính với những mức chế tài thiếu sức răn đe. Để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và bảo vệ tính minh bạch của thị trường, cần áp dụng các tài khoản chế tài mạnh mẽ hơn: ngưng tiếp nhận hồ sơ cấp sổ hồng, hoãn cấp phép các dự án mới đối với các chủ đầu tư tái phạm nhiều lần. Chỉ khi "chi phí cho vi phạm" cao hơn rất nhiều so với "lợi ích từ việc lách luật", các "sơ suất hành chính" mới thực sự chấm dứt.